个人出租房屋收入如何缴税

一、增值税规定

《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年16号，以下简称16号公告)第八条规定，个人出租住房，应按照以下公式计算应纳税款：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)第六条明确规定，个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号，以下简称53号公告)规定，自2016年9月1日起，个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，在2017年12月31日前都可享受小微企业免征增值税优惠政策。

也就是说，在2017年12月31日以前，个人出租房产后获得租金收入，无论是预收款，还是现时收款，只要一次性收取后分摊后的月租金收入超过3万元，如果出租的是住房应依照16号公告规定的公式按1.5%计算缴纳增值税;如果出租的是非住房，则按5%计算缴纳增值税。当分摊后月租金收入不足3万元时，则依照53号公告规定予以免征增值税。

二、附加税费规定

个人出租房屋缴纳增值税的，还需缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。

三、房产税、个人所得税规定

房产税方面：

《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。税率为12%。

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第三款规定，对个人出租住房，不区分用途……按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

也就是说，个人出租住房，不区分承租人的用途，一律按租金收入的4%缴纳房产税;如果个人出租的是非住房，不论承租人的用途是什么，一律按租金收入的12%缴纳房产税。

个人所得税方面：

《个人所得税法》规定，个人财产租赁所得适用20%的税率征收个人所得税。财税〔2008〕24号规定，对个人出租房屋取得的收入减按10%的税率征收个人所得税。

在政策实际执行过程中，分以下三种情况：

第一，月租金在800元以下的免征个人所得税;

第二，月租金在4000元以下的，按下列公式计算缴纳个人所得税：

[月租金-800元-已缴纳的其他税费-实际发生的修缮费用(以800元为限)]×10%;

第三，月租金在4000元以上的，按下列公式计算缴纳个人所得税：

[月租金×(1-20%)-已缴纳的其他税费-实际发生的修缮费用(以800元为限)]×10%。