揭秘:楼市调控，就是一种形式、一种遮人耳目的把戏

【以下信息来源“中财网”，由楼盘网于2017-04-30 11:50:20整理提供】

根据中原地产研究中心24日发布的数据显示，截至目前，今年全国50个重点城市“卖地”收入合计为7645.3亿元)，与2016年同期不到5000亿的水平相比，上涨53.3%。其中，武汉土地出让收入居首，超过700亿元，北京、南京、合肥其次，三个城市均超过400亿元。

虽然从调控的角度来看，今年的力度明显高于去年，很多城市已经从“单限”（限购）走向了“三限”（限购、限贷、限售），甚至不排除出台新的限制手段。但是，50个重点城市的卖地收入却仍然出现了暴增。

客观上讲，卖地收入暴增与土地供应力度加大、供应量增加有关。因为，为了缓解热点城市的土地供应紧张矛盾，国家有关部委明确要求增加重点城市的土地供应。然而，这显然不是主要原因。如果土地供应力度再大、数量再多，没有开发商去买，也是白搭。问题出就出在土地上市以后，想买土地的开发商很多，即便受到政策限制，高溢价、高单价地块出现数量有所减少，但成交总量增加，也从一个侧面说明，开发商拿地的热情很高、能力很强。拿地的热情和能力，才是卖地收入增加的关键。

那么，为什么开发商拿地的热情和能力很强呢？原因主要有两个方面：一是对热点城市的市场仍然保持乐观情绪，即便调控力度加大，对房价上涨的预期也没有降低。自然，也就会不懂一切代价地拿地；二是“不差钱”，手中有足够的资金到市场拿地，且不怕压资金。除了去年市场行情好，多数开发商资金回笼情况良好，手中握有的资金比较充裕之外，与这些年来银行给开发企业大肆放款也密不可分。按照银监会透露的信息，目前，在金融机构的贷款总额中，涉房贷款的比重就高达1/3，总量超过30万亿。有银行的强力支持，还有几个开发商没有拿地的能力，又有几个开发商担心拿地以后出现资金链断裂。就算资金链断裂了，风险也全部在银行身上，与开发商关系不大。

这就是为什么热点城市土地收入暴增的最主要原因，也是热点城市房价居高不下、且上涨预期十分强烈的主要原因之一。现在的问题是，面对调控政策持续加码，开发商拿地热情却不断高涨，热点城市的房价还有控制住的希望吗？所谓的“三限”，又能对市场和房价产生怎样的影响呢？显然，调控已经走进怪圈，且越走越黑、越走越没有出路。

事实上，把眼睛紧盯房价，本身就是一个错误。因为，房地产市场不只是由房价构成的，还有住房的结构，特别是保障房与租赁房。如果一个城市，保障房和租赁房的比重很低，那这个城市的房价就不可能降下来。纵然降下来，多数居民也买不起。要知道，中国的房价已经上涨到一个比较高的平台，在这个平台上，8成以上的居民是承受不了的。所以，把房价作为调控的目标，只能是自欺欺人。真正要解决的，是中等收入人群的购房问题和低收入人群的租房问题。亦即政府通过怎样的手段，把提供给中低收入阶层的商品房和租赁房解决好。解决了这个问题，房价再高，也无所谓。自然，也就不可避免地与土地收入挂上的钩。

需要追问的是，热点城市的这些土地收入，将派作什么用场呢？还债？建设？补充养老保险？还是发展公共事业。很显然，解决中低收入的住房问题，应当是土地收入的主要作用。俗话说，取之于民，用之于民，既然房价上涨的代价是由广大居民来承担的，那从土地上获得的收入，也应当主要用于为中低收入阶层解决住房问题，而不是政府自由支配。遗憾的是，在这个问题上，无论是决策层还是管理层，都没有明确的态度，都是任凭地方政府随便支配和使用。那么，土地收入对居民住房问题的作用也就不可能发挥。不仅不能发挥，反而助长了地方政府继续大搞“土地财政”的决心，那中低收入阶层的住房问题又如何能够解决呢？房价又怎么能够不当“替罪羊”呢？

卖地收入暴增本身没有什么问题，问题出就出在土地收入的使用上，出在中低收入阶层的住房问题上。把调控的目标对准房价，却不去分析房价上涨的原因，不去考虑涉房贷款比重过高的问题，不关心地方卖地收入的使用，楼市调控，也就只能是一种形式、一种遮人耳目的把戏。

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