广州去库存成效明显 各区存量普降两成以上

相比北上深，同样是一线城市的广州，2016年楼市表现显得异常的理性、平稳，这与广州市政府调控楼市灵活有效紧密相关。截至2016年底，广州去库存效果显现，部分区域供需关系开始失衡；加上11月二波集中供地，一口气推出16宗商住/居住用地，可销售部分实际楼面地价屡创新高，加大了广州楼价上涨的动力。

土地市场先抑后扬

合富辉煌监测数据显示，2016年广州 市土地成交总量715万㎡，相比2015年1191万㎡同比下降40%。其中，居住用地成交452万㎡（占总量63%），相比2015年659万㎡同比下降31%；商业用地成交253万㎡（占总量35%），相比2015年490万㎡同比下降48%。土地出让总金额664亿元，相比2015年932亿元同比下降29%。

分析认为，上半年广州市政府及时调整供地策略及节奏，推定向出让商业用地和外围居住用地。广州1-4月所推地块全部底价成交，到5月土地拍卖才产生溢价，对楼价传导有限。

去库存效果显现

2016年全市供需缺口350万㎡，去库存效果十分显著，楼市成交量价齐升。全市新增供应926万㎡，同比升3%；网签1274万㎡，同比升34%；网签均价16775元/㎡，同比升11%；12月库存1103万㎡，比1月降22%；12月消化周期也由1月份的16个月降低至9个月。

去库存效果显著，各区存量普降两成以上，去化周期普降6个月。从各区库存量看，除荔湾受广钢新城新货高度集中供应外，存量上升，其余各区存量均表现为下降的态势。中心五区去库存最明显的是白云及天河，动因是这两个区域大户型豪宅成交速度明显加快；外围六区去库存最明显的是增城及黄埔，目前这二个区域去化周期只有6个月。

置业需求外溢

置业需求外溢，2016年广州一手商品住宅成交超过80%在外围六区，中心城区置业需求外溢以东部为最主要方向。东部黄埔区和增城区是全市成交量最大的两个区，合计成交量524万㎡，占全市成交40%，占外围六区成交的50%；南部番禺区、南沙区合计成交量288万㎡，占全市成交23%；北部花都区和从化区合计成交量244万㎡，占全市成交19%。

存量住宅大量承接中心城区的置业需求。中心区新货不足，越来越多需求包括改善需求转移至二手市场。2016年1-10月中心五区的二手住宅成交量高达470万㎡，同比大幅上升67%，预计全年约600万㎡。

外围供货或减少

2017年广州市(不含从化)新增供应8万套，中心五区得益于近两年地市传导，呈增加趋势，市场有望解渴；外围区域货量相比2016年有所减少。由于2016年广州总库存下降22%，2017年局部区域有可能让市场感觉缺货。

目前广州限贷要求较其他一线城市相对宽松，合富地产研究院预计，广州市政府将通过控制好土地拍卖的节奏及地块分布，同时对商品住宅实施非市场化的操控手段，稳定市场预期及房价走势，从而避免调控政策加码。